第五届清华同衡学术周6月5日在北京开幕

听说北上广深的房价横盘了、房租下跌了，很多人对此不以为然，他们的理由是城市化率、货币政策、供求关系等等，但本文想拿另外一个解释系统来聊一聊这个话题，那就是人类生息方式的变革。

这两天在北京参加清华同衡学术周，这是规划行业顶尖的学术交流活动，我印象中最深的是中国社科院的倪鹏飞先生抛出的一个论断，他非常看重人类生息方式的变革，并提出“四个时代”的概念：

渔猎采集——分散流动的生息；

农业时代——分散固定的生息；

工业时代——聚集固定的生息；

智能时代——聚集流动的生息。

不动产的价值与人类的生息方式紧密相关，我个人把这四个时代理解为不动产的四个时代。

在渔猎采集时代，人类追逐水草或鱼虾为生，表现出“分散流动”的生息方式，连“定居”都谈不上，所以这个时代还没有不动产的概念。

在农业时代，因为农业生产的需要，表现出“分散固定”的生息方式，人类有条件定居了，于是就出现了不动产概念，但因为这种定居是分散式的，没有形成聚集效应与紧缺效应，所以这个时代的不动产是不值钱的。

到工业时代，即要定居生活，又要集中生产，所谓“聚集固定”，于是出现了现代城市，聚集效应与紧缺效应兼具，这个时代的不动产是最值钱的。

到智能时代，基础设施高度均衡化与智能化，人类活动的聚集效应越来越强，但对地理位置的依赖越来越小，在空间上表现出高度的流动性，所谓“聚集流动”。在这个时代，聚集仍然有必要，但“定居”的生息方式受到冲击，不动产的价格将回归理性。

在“聚集流动”的时代，人们会频繁地更换居住地，买房子可能得靠租金来获得收益，而不是炒买炒卖，合理的租售比会成为房价的指挥棒，就像一个成熟的股票市场，股价往往是由市盈率来决定的，而不是靠炒概念。

毫无疑问，中国正在进入一个“聚集流动”的智能时代。首先，我们的大城市仍然在变大、变密，聚集效应仍然强大，但随着基础设施的高度均衡化，区域发展的差距正在缩小，再加上汽车、高铁、飞机的快速普及，人们的出行越来越便利，经济社会活动表现出高速的流动性，而不局限在某个特定的地理位置。

举几个例子，20年前，因为基础设施的不均衡，像富士康这样的企业只能落户深圳这样的沿海城市，但到了最近5年，中小城市与中西部地区的基础设施水平大幅提升，富士康可以到郑州生产iphone了，美的可以到合肥生产空调了，华为可以到东莞搞研发了，互联网大会可以到乌镇办了，大数据峰会可以到贵阳开了……我国的经济社会活动表现出高度的流动性，不再局限于沿海大城市。

人本身的流动性也越来越高，改开之前，国人的流动性是很弱的，大部分都是一个单位、一个城市、一辈子，改开之后，没有多少人有耐心在一个单位干一辈子，跳槽现象司空见惯，但换城市还是比较慎重的，但最近五年，伴随着互联网与高房价的推动以及户籍门槛的适度放开，换城市就像换工作一样常见了，很多80后、90后在30岁之前就有多个城市的工作与生活经历。

我自己在武汉上的大学，毕业后到北京、广州、深圳都有过较长期的工作与生活经历，换城市对我来说，不算一个很大的决定。我现在常居广州，也许会一直住在这，也许还会去到更喜欢的城市。我一直都认为，人与城市的关系，最好是保持恋爱关系，而不是婚姻关系，因为迁徙自由比落叶生根更值得向往。

前天，我和几个校友在北京小聚， 其中有两个学弟的年薪已经达到50万，但他们都计划在两年内离开北京回到老家省城，这个决定并没有让他们感到艰难或者沉重，反而是某种轻松与淡定。在他们看来，像北京这样巍峨与辉煌的城市，能够在这里度过一段精彩的时光就可以了，真没必要在这里扎根，因为扎根成本是每平方米10万元，比奢侈品还奢侈品。

喜欢不一定就得拥有嘛。套用罗永浩的一个比喻，对一个经常出差的人来说，坐飞机的确是个刚需，但没有多少人会想到攒钱买飞机，享受飞机最聪明的方式不是拥有而是租赁，你只需要花几千甚至几百块的机票就能享用到价值几十亿元的高科技昂贵商品。

在高房价的推动下，肯定会有越来越多的人离开北京，但我并不认为这是北京衰落的开始，相反，北京正在无限接近纽约，成为更好的自己。纽约是一座怎样的城市？这座城市37%的人口出生于海外，70%以上的居民都是租房住，全世界的人都慕名而来，但大多只是为了度过一段精彩的时光，而不是扎根在这里成为一棵树。成为一名纽约客要比成为一名纽约人更值得向往。

我的朋友周看看曾经用这样一段文字描写过纽约：

人们总是野心勃勃地来到纽约，也有许多人选择离开。

只要当下站在这片土地上的人，不管贫穷还是富贵，都有资格把自己叫做“纽约客”（New Yorker）。反之，离开了这里的人们，往往也真像一个客人一样，把自己的纽约标签摘掉，没有任何留恋。

真正卯足劲儿要扎根于此，让子孙后代都变成纽约人的人并不多。

在纽约的美国人的轨迹往往是：二十岁出头来到纽约，到了三十几成家，四十几腻味，五十几养老的时候，或者随便什么理由，又迁到美国其他城市，甚至加拿大或者欧洲。对于云集于此的各国精英亦然。

我希望有一天，把这段话里的纽约替换成北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、武汉之后同样成立，人们可以更自由地选择城市，而不是被城市所绑架，被高房价所奴役。人有聚集而居的天性，又有迁徙自由的追求，那么今天就是最好的时代。未来10年，中国的基础设施会更加均衡，大部分城市的户籍门槛会放开，人们的出行会更加的便利，广大的中西部城市会更加宜居，换城市可以向换衣服一样简单而频繁。

我希望有一天，人们会说，我想成为一名流动的北京客，而不是一个固定的北京人。

（来源：城市战争）