双城记：上海VS成都，探讨“城市历史街区开发的得与失”，关注城市旧区更新中，如何维系中国大量新兴城市，如何发挥更大的城市内涵。

梁伟 北京清华同衡 规划设计研究院 副院长		俞斯佳 上海规划管理局 总工程师		万钧 成都市规划管理局 副巡视员

俞斯佳：大家好，各位清华同衡同行，各位前辈，各位规划界同仁，大家上午好！非常高兴这次参加清华同衡学术周活动。也很高兴我和成都万所长在一起共同探讨历史街区和历史地段保护和发展问题，相信这些问题大家很感兴趣。

我花几分钟时间，把上海新天地给大家做一个简要介绍。各位到上海估计都去过新天地，甚至去新天地的频率和概率比上海本地人都多。

新天地当时还没建的时候，基本上是比较完整的一片地区，将近半个平方公里，50多公顷，位于上海比较中心的地段，地区叫太平桥，原来的桥已经没了，但是这个地区还叫太平桥。在过去为什么形成这样一个区域，还是有一些历史原因，看它的建筑本身并不是质量很高。

但是和上海老城区不同，和上海西部豪宅不同，介于老城和豪宅之间这么一个区域，同时北边是原来上海著名几条商业街，南边又是上海很著名的赵家楼沿线，介于这个贫富之间，所以中西和贫富交界口上有这么一个区域，恰恰是当时比较繁华区域。

没拆之前，有些房子现在看几乎已经没有了，但是也有一些我们现在做保护，也做了改造。其中一小片空地，现在变成太平桥的绿地和湖面。这是当时做的规划，规划整个一个区域，其实这个规划基本上以新的建设为主，现在看到新天地这一块以老建筑复原改造为主这片。

今天各位到上海的新天地，新天地现在的位置是包围在一群高层之间，北部以商务楼为主，南部以住宅区为主，中间绿地形成整个区域。

这是在建设过程当中，有不同的一些建设方法和手段，有些对原有建筑进行比较认真的评估，做了一些改造。也有一些拆除重建或者复原。

大家经常会去的新天地北里，这一块已经建设完成。也是目前我们做保护时候，很多专业人士争议最大，建的到底是新东西还是老东西，有些保留一层皮，有些没动基本结构，动了层高，有些做了拆除。

南里部分，有大量建筑已经进入到区域当中，有些还是一些老房子进行保留。因为它的功能需要有商业大的活动，有一些大型建筑。这只是其中一个商业文化娱乐区域。还有办公区都是高层。

这些住宅楼和办公楼现在目前也是上海相对来说标准比较高的。上海新天地有三个非常不同的改造形态，一个是旧式还原成绿化，还有逐步改造，变成一些商业街区。还有一些新兴改造，旁边高层是上海企业天地，这是高密度改造。

有些是对城市的历史街区改造进行尝试，也有一些体现在生态和环境方面，这个当中做了大量的绿色，这个在老街区当中非常匮乏，当中有10%作为公共绿地和湖面。也有维持了过去一些老式街区当年的人气，过去街区因为历史沿河之后不断衰败，这个街区本来面貌非常困难，人气比较不足。改造之后人气很旺，这个项目已经十多年了，我觉得它还是有它的生命力所在。

所以，现在上海一些重大活动，包括像新年倒计时都会安排在上海新天地。对这个项目简单介绍就到这里。

主持人梁伟：万总，您去过新天地吗？

万钧：我是上海人，每次回家都要去。

主持人梁伟：您作为一个从成都过来，咱们又是同行规划管理者，又是加上您对上海比较熟悉。您可以点评一下，对于新天地这个项目或者说这个片区，您觉得它最好的是什么？还有哪些问题？

万钧：我来只是交流，搞了很多年历史街区保护和城市设计，加上这次前辈、学长都在，感觉亲切。我感觉像新天地这个项目，因为每次回去都是以游客身份进入，从游客身份进入的体会就是它确实把我小时候上海的味道保留下来，而且传递了一个当代的生活。有时候我跟家人去新天地，说这是新上海人能找到感觉，老上海人也能找到感觉。

后来成都做宽窄巷子的时候，当时策划公司和设计公司，包括媒体也是这么对成都宽窄巷子定位，就是“成都上海新天地”，这方面我觉得很成功。有一点也不是规划专业上的问题，感觉去的受众群体很特定，相当于某个小众群体，这是我在新天地的一种感觉。因为我们平时也接触一些上海以前同学、朋友、亲人等等，有些人说那个地方太贵了，本地人可能不太愿意去。

主持人梁伟：下面请万钧先生给我们介绍成都宽窄巷子的情况。

万钧：我先放一个资料片（视频），是整个成都宽窄巷子历史保护改造结束以后，在2008年8月份以后，成都市档案馆对这个工程做的一个片子。去过成都宽窄巷子的人，不用我多介绍了。

主持人梁伟：想请俞斯佳先生，以一个专业人士，但又是一个外来人的视角，谈谈成都宽窄巷子给您一个什么感受和印象？对这个项目做一些点评。

俞斯佳：成都宽窄巷子去的不多，最大感受是“定位”很难，不是项目定位，是餐馆定位子。有时候朋友去吃饭，很难定，人气非常旺。我想问一个跟新天地差不多的问题，在做这些项目过程当中，原住民的生活方式还有吗？

万钧：这个规划里面，确实有很多困惑，从专业上也好，从成都发展也好。实际上，成都宽窄巷子的原住民，现在应该说是留下来。当初在2003年搞规划的时候，那个年代可能大家统一一个想法，把原住民搬走。可能在实施开始阶段也是这么一个想法，刚才在视频里面大家看到当时整个拆掉，有些留下来，就留下来。

这个区域大概50%是需要拆掉，没有任何建筑意义上的价值，还有很多都是可能从民国开始。所以一开始没有考虑原住民的事情，后来在整个改造过程中，我记得大概在2006年的时候，出过一场风波，拆迁户联名上访，得到了很多媒体的支持。包括中央一些媒体，后来这个工作就放下了。在2007年，成都市规划有所改变，记得规划把整个成都12000平方公里统一规划起来，对这个历史街区也开始反思。

当时我们有三个国家级历史街区同时开工，同时建设的还有文殊坊地区和水井坊地区，采取大规模建设。按照规划不需要保留全部拆掉，当时闹的比较轰动，这三个街区一起，老百姓上访，后来就放下了。当时业主跟原住民沟通，后来发现他们留下还是可以，这里面原住民有一个是满族，当年满族人留下来的后代，70多岁一个老人，当初他的祖辈是一个士兵。

成都宽窄巷子整个运营公司是国营公司，后来看到成都宽窄巷子西侧过去，大概有200多名基本上留下来。包括弄堂是一个青年旅社，留下来了，但是搬到对面以前的房子没有改造。还有留下来一排很成都的小吃。我觉得这是一种自然化，没有刻意解决这个问题。

俞斯佳：政策现在不断修整，当时新天地为什么把所有原住民搬走，很重要原因是住房改造。拆迁前提这些建筑，我们讲很多外围专家，学界，对我们有质疑，即便是这些原住民走，房子也要留。当时我们动迁政策是拆了才能搬，不拆不能搬。不像现在可以补偿，当时没有这个政策。当时是你搬的话必须拆，大量的建筑当时因为这个原因就拆了。

还有原住民在，就是田子坊，是一个小街。原住民对自发改造是有需求，这里面有很多市政安全、消防、停车、绿化很多这些问题，政府公司很难介入来做，这两方面结合是比较困难的事情。

主持人梁伟：一直在思考刚才两位介绍，就是这两个项目之间，共同点和差别是哪些？可以说刚才万总说，有一个说法叫“成都宽窄巷子最成都”。实际上也有另外一种说法“上海新天地是最上海”，或者说我们现在新天地这个模式，自从新天地取得成功，全国各地有直接叫新天地，也有另外起名字以新天地为样板各种各样的尝试。有利用历史街区做这个的事情，也有凭空想象直接臆造一些商业街情况。

但是，当然有大量失败，没有像上海取得成功。所以我们一直琢磨一个问题，为什么新天地也好，成都宽窄巷子也好，能在商业上取得这样大的成功，在历史文化感受上能够取得很多人一种心理认同。我觉得可能他们共同一个很大特点，就是它利用了我们建筑城市的历史文化遗产，这样一个价值，通过一些非常精细的设计手段，把这些价值转移到了城市价值，或者说用一种商业形态，或者活力形态展示出来。

我觉得这个可能很关键。但是谈到原住民问题，其实很多这样的问题，一个非常漂亮的瓶子，古色古香，但是我们要旧瓶装新酒，装新酒才能把旧酒找出去才能装。一系列的问题，刚才您提到原住民需要迁出，新的业态和新的城市活动才能引入，这样一个过程中必然会产生一系列矛盾和问题。

有一些同志在提问，说历史文化街区的保护，和商业开发之间这种矛盾，在城市建设中是非常典型的一个矛盾。两位专家在这方面你们有什么见解和建议？

俞斯佳：刚才讲到新天地最上海意义，我本人平时很少去新天地，但是作为一个上海人很多人有一个共同想法，新天地还是在你项目当中是比较引以为傲的事情。有朋友到远方来介绍上海的时候，必然介绍到新天地，从这些意义上来讲，我觉得新天地项目虽然是商业项目。在一个本地居民项目当中树立城市认同感一个载体，这个比较重要。

第二个，现在公认业态置换，新天地在商业上成功，其实延续了过去太平桥地区整个地区的社会形态和业态。虽然很多业态有所提升，太平桥地区原来不光是一个居住区，是一个混杂区域，这个区域不高级，是中下层。但是，非常混杂，很多功能都有，石库门楼上就是居住，楼下沿街全是商铺。街当中还有弄，弄里面还有弄。

除了共产党活动据点之外，还有国民党活动据点，距离我党大会一个街坊。朝鲜当时的流亡政府也在那，流亡政府在新天地呆了7年。除了这些现在比较代表国家层面组织之外，杜月笙，黄金龙也在那合作，还有寺庙，道观，尼姑庵等等。我们讲还有一个比喻上海叫“中西合并，五样杂成”。现在新天地做的很好的就是业态融合，全新的业态但不是单一业态，里面有居住，有商业，有文化娱乐，还有一些展示，这些业态甚至还提供一些过去没有的空间形态。

过去有一些在相对比较封闭区域当中开展社会活动，现在把这些封闭区域社会活动展示在半开放酒店里面，这满足了很大一部分人需求。有时候小资比较虚荣，需要在这个地方进行消费之外，还要让人知道他在哪消费。所以这个项目提供这样空间形态，让别人知道他在哪，有很多室内室外空间，所以吸引了很多这类人群过去。很多小资白领愿意过去，社会传播力有很大，所以这个项目逐步通过他们带动在商业上获得成功，这是我的体会。

万钧：跟成都宽窄巷子运营商和当年策划公司谈过这方面问题，请教过。他们说实际上在成都宽窄巷子商业上面，他们当时没有做任何思考。因为成都市观念，几个历史街区改造保护是政府的事，都是政府几家国有公司做，没有考虑到商业成功。我问了一下去年销售额是3.9个亿，怎么产生？就是回到刚才梁院长讲的旧瓶装新酒。

他们考虑在策划业态上，怎么样这个街区跟改造以后活下来，怎么个活法？他们考虑这个问题。在这个街区我们现在都说是满城，实际上在这之前这个区域就存在了，当时吞并蜀国以后建立一个邵城(音译)。宋朝的时候“扬一益二”，指的就是邵城非常繁华。后来民国战乱，把成都这个地方毁完了。

后来清兵为了当时准噶尔部落骚扰西藏，从北京派来一批兵在那扎营。我们说业态也就变了，当时满汉关系非常紧张，围着不让汉人进去。所以满族人在这个城里面自娱自乐，八旗子弟赏花观月。到了民国以后，打开了，这个业态也变了，很多西南地区军中要员就过去了。

小洋楼就是一个外籍人士，但是不知道这个人身份是什么？现在也没有考证出来。这个业态上面属于很复杂，包括到现在改造之前，也不是一个纯居住形态。成都人生活就是茶馆，早上起来喝茶，逗鸟，听雨声。成都宽窄巷子在03年以前已经变成这种业态，虽然有原住民在里面，去了敲门人就问你喝茶吗？

当时在一群小资人群里面比较盛行，包括弄堂旅店背包族是一个聚点，他们觉得这个业态怎么做好？第一，从我们专家角度原汁原味保留，当做表演场所。第二种把工人置换，从商业价值来考虑，修成现在这种商业设施。还有一个提法，这个区域能不能融入现在成都产业体系，它在整个成都市城市功能上能不能产生一个作用。

实际上最后选择，现在服务业和产业发展角度，他们选择这么一个定位，朝这个方向上做这个事。实际上就是从经济效益可以说是“无心栽花”这么一个概念。

主持人梁伟：刚才万总提到成都宽窄巷子的时候，不小心透露一个信息。当时他在做改造的时候，拆了50%，不知道多少还需要更精细统计。作为历史文化街区，有它的保护一系列法规，正因为如此在成都宽窄巷子的改造过程当中，和过程后，实际上在业内在很多包括民间，媒体，还是有相当多这方面一些讨论和争议。

那么，其实我更震惊因为刚才俞斯佳讲了一段关于新天地故事，既然新天地是这么多事件发生地，居然不是历史文化街区。它从来没有被划过上海市的历史文化街区保护范围。所以就是说在新天地建设过程当中，手脚可能更大一些，功能置换会变化更显著一些。

带来一个问题，是历史文化街区，不是历史文化街区，虽然他们都有非常明确的历史遗产价值，文化价值，这么一墙之隔对文化有这么大的差别。你们两位怎么看待城市历史文化街区的保护，以及城市文化遗产本身的保护之间的关系。有可能一个城市地区不是历史文化街区，就跟新天地一样，它的历史文化价值同样重要。

我们保护过程中难道应该一头清一头重，或者两种尺度吗？

俞斯佳：我想说对历史街区包括非历史街区里面有历史意义这些地段，其实我们对它的态度应该是一样。为什么前后发生一些不同，这可能是历史原因。在02、03年的时候，我们看问题角度和今天可能就是不同，但是在同时期我们对同样有历史意味街区态度估计是一样。上海新天地为什么不是历史街区有很多原因，当时上海有很多其他街区比新天地，太平桥地区要好。

同时又一个原因，当时这一块定位为改造地块，划进去以后因为历史风貌区规划要求不同，包括有些土地已经出让了，我们觉得会带来非常大的困难，所以没有划。今天我们看这个问题，如果把太平桥地区，把历史地区作为一个整体范围，我们研究好一定会划进去。这可能是历史沿革下来不同政策导向形成这么一个区域。

第二个，对于不同的地区它的保护手段就不同，在我们上海也有12个风貌区，我们专门有一部法规，关于保护规定。这个保护规定，当时我们用最严格的保护手段，对风貌区当中建设过程中进行控制。严格意义上来讲，列入清单不能动，没有列入参与介入，新的都不能建多。对非历史风貌区可能就有些不同。现在我们来看像新天地这样一个模式，我觉得现在看有点凑巧，政府对一些历史地区，但是没有纳入风貌区，又有保护意愿和开发机构进行洽谈过程当中，开发机构同样从商业角度考虑也有这样的意愿，这个当时是找到了结合点。

所以，在做规划的时候，新天地它的容积率是做转移。保留了新天地南里北里密度比较低，与原来石库门几率为主。一大会址(音译)转角另外三栋楼又进行复健，这三栋楼也是模仿原来石库门进行建的。除此之外周边地区，51公顷新天地规划范围，只有大约5公顷原来石库门的街区，还有4公顷是原来开发，还有3公顷是高层高密度开发。

大家可以看到，当时开发机构也做出让步，愿意保留一部分的历史街区，但是规划管理部门也做了让步，允许你容积率转移。当时做了两方面的结果。

万钧：新天地如果划成历史街区，可能规划管理部门的工作难度要小得多，我觉得新天地现在这么一个状况，非常不容易。其实成都宽窄巷子早就是历史街区，成都市82年第一批历史化名城，当时就挂历史街区。当时没有历史这个概念，但是按照这个来做。划了以后大家觉得跟以前不一样，刚才梁院长说的也是。

这个事情成都宽窄巷子包括成都其他三个街区，在我们业界，在建设部甚至在一些中央级媒体上非常重视这个事，你们把它拆光了，你们为什么拆光了装修了，跟以前不一样了。但是，实际上就是我一些个人观点，我觉得这个事情是这样，第一历史街区跟文物两个概念。这个街区里面我们有一栋优秀文化历史建筑，就是城市史把文物以外历史街区以外，又公布了两批优秀历史建筑，这些建筑都是单体，按照文物的标准来做的，不能拆不能动，里面人迁出来。里面只有一栋是小洋楼，其他没有。既然不是文物，我们历史街区对单体要求我觉得没有那么明确，哪些留哪些不留，这个就是一个比较综合问题。

第二，我们说到人性问题，实际上这个事情我记得有一个概念，大家可能都听说过。就是在古罗马世纪有10个思想实践，有一个“特修斯之船”概念，假如说我有一艘船在海上航行几百年，它有一个前提，坏了就换一个，这种前提下这个船能航行几百年。后来又哲学家说，把以前换下零件都做了一个船，那个船是特修斯之船。

实际我们感觉，历史街区对于历史保护留什么或者它的原在性，跟这个哲学有一点类似。咱们这个船在维修，在运行，几百年还是这个船。人每天都在新陈代谢，每天都在长，你不会变成另外一个人。历史街区也是一样，有一种活力在里面，有一个延续在里面。有些保留了，但是它的核心价值观历史街区的魂，那个魂就是成都的生活方式，就是在里面喝茶，里面休闲，走的慢一点，让我们灵魂停下来。

现在里面可以看到，成都市可以说各个阶层在里面都能享受到，外来游客在那居然能得出最成都这种感觉。现在说到成都找老成都就是到宽窄巷子。成都宽窄巷子这方面有历史街区保护一个可行性，这些很多都是自然发生。包括开店以后这5年，我们一直关注成都宽窄巷子，大家可以去看现在跟我放的片子完全不一样。这种变革在策划成都宽窄巷子的时候，它的活力的时候，将把它融入到成都一个产业。

主持人梁伟：提到一些非常鲜明有新意的观点，我们的历史街区文化价值保护，跟文物观赏保护还不一样。因为有生命不断生长一个实物，不像一个酒瓶就说这是一个文物，不能动，没有实用功能。城市在使用中，在变化中，在成长中，所以这些街区随着城市在发展，城市生活变化在不断发生变化，这个是不可避免。

新天地也好，成都宽窄巷子也好，作为一个项目而言，无疑都是比较成功的。对于政府来说这是一个非常成功的改造项目，对于这个本地人来说，它是城市一个骄傲，是我亲戚朋友来成都也好，上海也好，必须去享受这个地方。游客也是比较满意这个地方。

有一个朋友提问题，很多人非常满意喜欢，往往这些争议恰恰来自专业内部，来自于所谓专家或者行业内的质疑，这个声音比较高。我们需要探讨一个问题，作为我们规划管理者，如何看待专家的观点和公众观点之间的差别。我们历史街区保护到底是为了谁？

万钧：我想起一句话，咱们清华大学建筑学院专家上课说的，谁在留恋传统。大家对拆了的老街区以后都叹息，老先生说了真正叹息是我们中外学者和专家。成都宽窄巷子，成都三大街区改造多么多年一直是业界讨论最多，后来开街以后包括很多老专家们，领导们，当年强烈反对，强烈批评，看完情况以后，也觉得这是一条路。

俞斯佳：我们专业内部甚至是我们老师，对这个工作有时候的确会产生很大的质疑。但是我想我和万总一样，做我们具体规划管理角度来讲，我们必须要找到一条路，我们共产党政策是给出路，你这个不行，那个不行，到底怎么样行？这个经常会产生一种无解答案，这个不能改造，但是不能改造也没钱，维护也没有，里面环境设施完善也没有，不动居民不答应。如果改造专家不答应，我们经常面临这样问题，从规划管理这个角度来讲，经常找结合点。

就是既做行业责任对历史有所保留，同时对一些发展东西还是要保障。通过上海一些具体实践，我自己的观点划了风貌区内专家建议很少，风貌区别内也有改造，专家质疑很少。专家质疑最多是风貌区以外，历史文化的。原来需要一些商业态度，我们讲拆除新建、重建这种模式比较多。新建重建过程当中把历史的东西逐步保留，今年我们自己有一个工作，就是扩大风貌区，我们觉得做风貌区很好。

今年工作重点扩大风貌区主要对象就是石库门，就像梁院长讲的原来我们对不以为然，因为我们觉得特别多。不知道大家有没有看过王安忆写故事，对上海大段描述特别有意思。讲这些高楼怎么点缀其中。现在我们讲石库门变成城市一个地标，不是一个背景，反过来高层反而作为基地，点缀在里面。

还有一个，有很多行业内是带一种文保思路在看城市内心，不能说不对，也确实需要。文保思路这个东西只能看不能动，作为文物来。但是整个城市很多街区也好，建筑也好，有不同等级。上海控制要求设了5个等级，专门请教过同济大学罗先生，很赞同，说成是建筑也好，街区也好，它是有生命，要不断更新。保护最高等级就是文物。有些外观不能动，有些结构不能动，还有留一层皮就好了，甚至更有一些放块纪念牌就好了。

这个很科学，需要在城市发展和保护当中寻找到一个好的模式。

主持人梁伟：关于历史街区保护与利用，是我们规划行业内最容易引发热点的学术点，上海新天地和成都宽窄巷子都是借用了建筑或者叫城市历史文化遗产，然后把它进行重新的整理和利用的例子。我觉得刚才提到在经济考量上，对于经济活力方面，实际都是非常成功的案例。但是，我想两位点评一下在城市文化方面，这两个街区对于各自城市的意义。我们说成都宽窄巷子最成都的时候，老成都，慢成都，新成都。

上海一般说海派，上海是一个经济高度活跃，是所有非常开放，非常有活力这样一种形态。我觉得这两个街区性格都体现非常好。如何利用好我们历史文化街区这样一个载体，能够把自己的城市特色怎么样能够进一步提升和塑造，以及传播。

万钧：我们搞艺术街区最关注一个问题，最期待解决这么一个问题，但是成都宽窄巷子这个项目，我觉得有一点在经济上不成功。为什么？因为这个投入是政府投入，拆迁包括基础设施改造，包括原有房屋新建和维护，这个投入是没有得到回报。目前只有一个途径回报，就是租金，租金每平米200块钱，而且这个在开街的时候，当时有汶川地震大背景，振兴成都旅游，这个还给了优惠。

3.9个亿是商家收入，作为业主没有这么大收入。所以经济上应该说不成功，这条路只有政府公司单干。在文化上其实我觉得成都宽窄巷子有一定的起色，但是也有专家评论，为什么当时不居住，它本来是居住业态，为什么搞商业。我觉得在文化传承上，其实都没错，都居住也可以，他们说北京国子监有一部分四合院，是保留下来，还是居住形态。说成都宽窄巷子为什么不可以？

我个人觉得可以，没有什么不可以，但是关键是为什么成都宽窄巷子做成现在这个样子，有它的的特定历史阶段，它的发展形成这样，或者当时这么一种选择。这一块走成功了，这个文化价值体现在它对于成都现在文化的，或者说当下生活一种跟进，或者是一种负荷，所以它成功。这个文化我们讲也不是最原始成功文化，它也是改进了成功文化，符合这个时代的文化。

这一块我觉得是成功了，但是这是一种引导通过各种业态引导，当时三条街，宽巷子是老生活，掏耳朵，喝茶，感受到老成都风貌。窄巷子是做休闲生活，跟慢生活当时定位是闲，把现代人的休闲放进去。那里面有一个院子叫瓦尔登，那个是一个西餐厅，老房子中间中堂搞了一个吧台，其他都是老式装饰。

进巷子，体现现在成都这种生活。在当时作为一种文化引导这么运营管理，通过几年的运营我觉得符合成都当下这种文化特征，所以感觉成功了。后来运营公司发现一个问题，有那么一年他们没有去做业态管理，有一点落后，所以这一块发展觉得是一个动态发展，但是核心就叫当下成都文化能够建立对接，这个对接以后可能这个街区能活下来。

我觉得成都宽窄巷子在文化上有一些传承，跟它不断的调整有综合关系。这个跟硬件这种保留和设计没有感到，有一些根据现在生活需要。像小洋楼周边广场，星巴克。所以这些我觉得是综合因素。

俞斯佳：我觉得这个是现在老城市发展到现在一个共同的需求，城市还需要有城市，一个城市如果没有特色，这个城市多可怕。现在多中国城市变的没有特色，造楼都一样。这个很难成为城市特色，很难和其他城市相比较，只有传统历史文化东西能够锚固下来，成为特色。现在一个城市发展到今天，很多是探讨城市特色的时候，需要文化。

新天地也好，像其他城市地段也好，正好给予城市这样一种特色，和其他城市不同的东西。刚才万总讲到经济平衡问题，我们国讨论一个街区改造和保护经常算帐，经济平衡。我个人认为作为一个管理者，只是个人的意见，保护的街区，就是应该政府掏钱，资金主体由政府来出。但是政府很聪明，通过各种各样手段筹集资金，那是你的本事。

但是主体就是应该政府掏钱，大家到上海看新天地以外，在看上海武康路，它没开发，在风貌区里面只是一条道路。有些街景和风貌区还有尺度材质都有很多的问题，我们做了修复性的改建。很多围墙，出路口等等，我们都做了修复性改进。对一些建筑主体都没动，只是做配景都完善了，就是政府投入，没有用企业一分钱。

我觉得这种模式很多人说不可复制，我觉得就是可复制，政府应该投。还有意义的事情，这里面我们当时运营一个机制，有些很小建筑小品，一个小区的大门，一个围墙，一个绿色种植，这些事情都没有交给施工单位，或者交给建设公司，这些东西都是请大师来设计，这些大师都是免费的。我们讲这个挺好，叫大师做小事。

我们很多大师不关注这些东西，喜欢造大楼，搞一个地标，不关心这些。这些东西谁来关注，是我们绿化局关注，城管关注，他们思路，品位，修养远远没有到这个层次，所以他们做出来的东西非常恶俗。看这个大楼挺好，这个铺地五颜六色。我们曾经有一段围墙，说要招投标做，这个数百米围墙，上面贴满了浮雕，全是16世纪英国的生活。虽然花了大价钱，但是不好。

所以建议大家看一下武康路，这样的事情政府通过自己的主导，资金也主导，创造一个好的机制，其实可以做到。

主持人梁伟：从今天这样一个视角，我们会看这两个项目。两位觉得最可以改进的地方是哪些？

万钧：成都宽窄巷子太少了，当年是33条胡同，现在只有3条，这个项目对整个成都城市功能和完善，强调作用非常有限。现在研究给他扩的问题，但是周围没有这种原生态的东西，在做就是假胡同。

俞斯佳：我和万总想法一样，如果从现在角度来看，我们可以搞多一点，可以通过不同的改造或者是更新模式来操作。但是区域可以扩大一点，新天地这个项目大家讲新天地，其实这个项目我们保留部分只有10%，还是太少。如果以后有这样的好的项目，希望还是大一点。

主持人梁伟：今天二位从成都和上海来到北京，我问准备了几张图片是北京的，借这个机会对于北京有一些相关项目，也请大家给我们点评一下。北京近些年在历史街区保护或者是更新方面，做了大量工作。比如说前段时间做南池子改造，把皇城根底下区域拆迁，包括地上地下一起上，变成会所，高级餐厅这些东西。

风貌上来看，这个皮还是像模像样，但是里面无论是专家学者也好，还是老百姓也好，对这个东西还是很多争议。还有人气比较火的南锣鼓巷，这个地方比较狭窄自然街巷，走在里面一部分房子整治过，有一部分还是维持原来情况。但是接到非常窄，3、4米宽，节假日的时候，走人都困难。

还有也是跟成都宽窄巷子前后脚，前门大街，这个事情也是北京近年来可能很多专家都不愿意提一个话题，都知道这么回事。因为把这条大街两边基本弄平，看这个风貌反正修的像模像样，北京城天街。实际上这条街可以说也是一条最大叫做传统形式步行街，因为确实是北京城正门大路。这个也是北京近些年干的一件事情，当然游客也很多，但是店里东西也很贵，大家在街上呆的比较多。

还有什刹海，其实跟清华渊源非常深，80年代以后清华连续一代一代人在什刹海研究了2、30年，做了几十轮方案，做了各种各样的设想和尝试。但是实际上到2000年以后，突然这个地方酒吧扎堆。我们很多专家学者研究几十年最终没有把这把钥匙，商业启动，或者整个活力启动，是靠这样方式把它启动，而且荷花市场一片日新月异，这个地方成了北京旅游旺区。

北京实际上也会有不同的历史片区，用不同方式进行了历史街区，商业复兴发展与改造方面的尝试。里面也有很多得失成败，相信很多东西跟新天地也好，成都宽窄巷子也好，是有一些相似之处，当然也有很多不同。二位对北京这些事能够简单谈几句。

俞斯佳：前门不说了，其他几个还是体会很深，包括南池子，南锣鼓巷，什刹海。我觉得北京很多做法非常值得我们借鉴，尤其是在成都更新聒噪过程当中，相对来说我觉得北京比较宽松。上面有很多机制体制进行限制，但是很多创新北京是不错。甚至我们有些改造模式已经引入自发性改造模式，已经相当成熟。

除了这些项目以外，国子监那一块，很多原住民在那，甚至我认为违章建筑，北京也认可了，我觉得特别好。对一些历史地段的确是我们现阶段可以尝试不同的改造政策和模式，否则我们千篇一律。这个已经不能是现在主流，应该鼓励改造和城市更新当中，这些机制和体制的创新。尤其是物权法之后，我们对一些产权的变更，产权的转移等等，原来不清晰的清晰化，可能要做大量工作。

我们现在老建筑立面有很多户怎么弄，可以鼓励他们自己互相之间动迁，北京可能这方面开始做了。在很多地段改造过程当中，有几个成熟商业地方，南锣鼓巷，什刹海也好，有很多值得我们借鉴。我总体感觉北京虽然是首都，又是京城要求非常高，但是改造模式创新上面政策的创新上面，我觉得宽松度比我们要大。

万钧：我个人觉得历史街区，每个历史街区，或者每个历史阶段都是自己的特点，有不同的经济发展阶段。北京这几个项目，很多都是被业内或者业外拿来批评我们成都榜样。就像别人说你们为什么不做居住，我说不行，他们说南锣鼓巷做的很好。前门大街我的观点，可能在不同的历史阶段，可能就是不同的做法，这种做法实际上有意义，至少把原因东西传承下来。

每个历史街区做出来以后，基本上我觉得都是积极。

主持人梁伟：我们刚才看到这些案例之中，在各个城市之间都在互相借鉴。我觉得城市之间这种交流和规划很有意思事情，可能我们无论是新天地，还是成都宽窄巷子都是真的，包括北京这些过去真的有一些历史文化遗存和文化价值区域。这些地方或多或少各种路径取得一定形式的成功，有的商业成功，有的居住改造成功，有的旅游发展成功等等。

这些大城市都会成为其他地区效仿对象。各地到处走，发现各处宽窄巷子，有些东西让我们看到假古董。二位对这些模仿的城市建设，或者是一种潮流，我觉得很多地方领导非常有这方面的意识和冲动。看了新天地，包括县城里面搞新天地这种冲动？二位观点什么样？

万钧：其实我觉得这个跟当地经济发展是有密切关系，我觉得这种复制一个跟当地经济社会认识有关，第二跟一些行政决策有关，甚至于跟一些开发商投资方意愿有关。但是中国有这种传统跟风。我觉得是一种风气，现在我感觉像成都现代化发展到这个水平，这种做法基本上很少了，大家会找自己这种需求去做。

俞斯佳：我觉得这个问题很难回答，对于一些老的历史建筑和街区，进行了复制或者重建，可能很多方面都要有一些新的要求。这个度怎么控制，怎么把握。现在我们在微博上争议，对大同全城这样一个复健，声音很大。包括现在有一种新的潮流，开发机构现在有钱了，又需要有历史东西进行包装。收了很多老宅子，异地重建，上海有这样的想法，而且现在上海这个项目已经建完了。

现在这个项目在江西、安徽、北京、浙江等等好多地方，收了70多种老宅子做了一个月工庄(音译)，这个庄子进去可能就是万家院。收的时候他们也很用心，也不是原来外地那些保护建的，本来就是要拆它去收，收好变好号运到上海，请了一些技工等等重新来做。今后这样的事情会越来越多，大家觉得自己有钱，又想有文化，就做老的东西。

这样的方式，这样的途径，是不是合适，是不是应该提倡，我觉得应该重点探讨。是不是能代表我们文化。所以我觉得这些可能都需要我们度上进行把握和调控，甚至有些可能作为一个商业项目，是成功的，但是作为学术上探讨我觉得还是要谨慎。

主持人梁伟：实际上在城市历史街区保护和历史街区发展方面，所产生一些争议，我觉得它的根源在学术圈内本身这个认同度就不高，学术之间观点差异很大。刚才大同的事情，实际有一片叫好之声，很多地方领导甚至专家规划行业内说它干的好，但是另外一堆人对这个事痛心疾首。所以并不简单说只有市长一个人想干这个事情，其他人都反对，不是这样。

万钧：不光大同，有其他政府也都认同。

主持人梁伟：地方政府对这方面的要求和诉求，很明确，就要恢复古城风貌如何。6、70年前是一个古城风貌，经过6、70年代建设以后无存了以后，再恢复它的，这个事情从学术观点上业内人士有很大的意见差异。有一部分人应该恢复，有一部分人坚决不恢复，等等学术观点。其实我们所看到所有争议，实际上大家都是为了城市好，都是希望城市建设的更符合客观规律，但是确实他们各自学术立场是有非常根本性的差异。还有一个现象，我不知道大家注意没有，刚才说到这些项目，包括成都上海，其实成都还有别的项目，还有锦鲤。

万钧：成都宽窄巷子没有出来之前，锦鲤是成都最典型。

主持人梁伟：这些历史街区清一色都是商业开发，包括古镇周庄都是商业开发类。这些东西以前至少居住是非常主导的功能，有一部分是居住和商业混杂。前一段时间在一个地区调研，这个地区是历史文化名镇，这个镇已经修了几条商业街了，花了很大力量。但是当地官员说现在在修商业街的时候已经没有客人了。我现在还有70%的地方没有动，确实找不到其他方式，其他一种功能形态支撑我们的历史文化街区设置改造也好，建筑房屋整治改造也好，支撑不了。

是不是除了商业形态，才能够很好的跟历史文化街区结合，有没有其他路径去支撑历史文化街区的延续传承。

俞斯佳：上还有一个江南古镇水乡叫朱家角，保护规划是我做的，后来修了一条街，是朱家角主要的街，后来去了以后这条街非常热闹，其他的街很冷清。周边形态也是居住为主，后来需要做一些策划，这个策划我觉得有两个层面。一个层面就是你内部一些商业可能同质化的业态需要调整，多样化。因为那条街我们当时做的时候，当时会煲红烧肉，每家门口全是红烧肉。

后来做了一些调整，又好一些。因为朱家角离上海比较近，大量上海游客当天去，当天回来，不停在那住下。后来又想是不是应该搞一些酒店，晚上创造一些活动，人就留下来了。人留下来商业街就不够，我们有更多的商业业态，后来请了谭盾在那搞了演出，很火爆。每天晚上演出，有些人当天就回去了，还有人在那住下来，又搞了一个昆曲，每天晚上也是一场演出，非常火爆。

其实周边一个什么酒吧，宵夜也带动起来。所以我想这个需要一些策划，把人都带动起来，同时把周边做一些具体切合工作。把交通设施改善，加一些配套比较有意思的点放在那，这样可能把这个范围适当扩大。原来的原住民形态，还是在那保留，无非现在把商业规模扩大。这个对一个古镇来说，这个规模是应该有一个度，人太多也不行。

万钧：成都宽窄巷子一直是我们最大的购病，原先的居住改成商业。成都宽窄巷子这种商业街大于需求，丽江大言古镇，都是商业街，其他都是曲曲弯弯居住形态，后来四方街为中心，慢慢都开店了。我觉得这个可能是一个市场需求。再一个就是苏格古镇03年以后，有一家机构进去了，给我一个印象，把苏格古镇也部分原汁原味保留，形态保留了，但是业态也换了，原住民把房子出租，把农田老地都保留下来了。

有商业，也有居住一大片。各方面支撑不了，这个业态就形成不了。

主持人梁伟：我相信这些东西最终效果需要时间检验。

提问：请问两位专家一个问题，今天我们谈到成都宽窄巷子也好，新天地也好，他们这种模式两位觉得有没有在全国很多地方，能够铺开一种可能。因为我个人看法，是可能在这个实施过程中除了技术问题以外，还有一个非常觉得很大一个问题，是经济可行性问题。投入的时候，不知道咱们两个项目最后是赔钱和前来挣钱，如果赔钱很多地方可能赔不起。这种衡量下怎么办？

万钧：成都宽窄巷子是赔钱的，政府拆了花了十几个亿，现在的公司只有每平米200块钱租金回报。还有一个运营公司，在里面运营和管理。

其实历史文化街区各方面关注城市变化问题，也是非常热点事情。昨天做了一个剖析，商业街区历史文化街区是商业街区一个范畴，更像文化一个街区和片区。实际上今天在讲历史街区发展得与失的问题，都有一个模式上的问题。我们现在纵观来看，各类城市不同级别历史文化街区，现在还有很多关注像三四线城市，对于老城区进行城市两改的时候，也会有一些保护的问题。

不同城市，历史街区发展不同出入的问题。今天所讲上海新天地，成都宽窄巷子，包括南京像1912年，还有天津出现一些街区，包括北京，这些都是发达地区市中心资源中间出现项目，这些所有主导方式，有的成功，有的没有成功，实际上是一个发展模式问题。我们决定一个历史文化街区有三大要素，第一政府，第二就是开发主体实现问题。现在很多由政府开发平台，进行全力投入，但是这里面成功也有，但是不会计较叫政治利益，城市利益体现。

还有一部分，城市来做引导而在市场行为并重方式，我所知新天地有了太平桥补偿，才能做这么大一个力度。这些项目部太会赚钱，因为担负功能不一样，对周边税收拉动，繁荣，其实他也赚到了，方式的问题。在不同城市级别历史文化街区中间不同的开发模式问题，这个核心模式这也是值得研究。特别是现在叫小城市大理石文化街区规划，大动作，面临到产业转型问题，城市基础的问题，外来旅游不够强势问题，商业模式单一化问题都没有准备好。

但是，从市场和整个居民要求快速转变，这个造成很多盲目性。数量很大，做好是值得思考的事情。所谓模式在商业模式和市场空虚问题，还有地级市。这次我们在很多规划里一定要使用市场行为，李克强总理讲我们现在政府手逐步缩回去，有典型意义还是往市场去靠。

俞斯佳：新天地这个项目赚不赚钱没算过，因为老的建筑修复每平米是2万，当时新开发一些量价应该是1万左右，现在这些市场售价应该超过10万。所以房地产高潮，我们想总体来看项目一定是赚钱。老房子也就2万平米左右，但是商业兴开发已经超过100万平米，这个不能比。第二个关于开发模式，或者保护模式是不是能复制，我个人感觉是不是能复制的问题，现在都在复制。我在担心是不是变成唯一模式。

必须经营，算的过来，我们才保护，这变成唯一模式，这个比较可怕。有时候政府和市场有时候接连不清楚，政府做了大量市场该做的事情，市场做了大量政府该做的事情，就混合在一起。找不到结合点，就不干。所以我想从业界也好，从政府也好，很多时候从其他的模式，健康的模式是不是也能够鼓励自发性的问题。

万钧：新天地不是历史街区，像成都宽窄巷子是历史街区，土地现行政策是不能出让。这种条件下逼着它朝这方面去做，不叫复制。

主持人梁伟：我想城市历史文化街区以及城市历史建筑，都是我们城市以及是全体人民的共同文化遗产。他们就是承载咱们城市的历史传承了城市的文化，在城市中我觉得文化意义上，在我们社会意义上都取不可替代的作用。我们现在当代这些城市生活，城市经济文化发展，实际上不可避免推动整个城市不断向前走。

刚才万总在片子里有一句话，描述成都宽窄巷子改造之前的时候，说要隔离与现代城市生活和城市文化的宁静，当时的感受。但是我相信城市生活，城市文化，它是一个潮流，很难想象我们今天生活在北京胡同里人，生活方式还停留在清朝，这个是不可能。我觉得我们作为把城市历史街区当做一个活的存在，当成一个有生命的空间，我们把它来看待它。应该用非常宽广胸怀长远眼光接纳它的一些变化。

有一些变化，破坏式甚至是毁灭性一种开发方式，我觉得这个在我们业内肯定是我们公敌，所有人不会答应。如果是一种完全僵化思维，完全用古董般办法，这个可能对历史文化传承也好，街区保护也不是良方。最终我觉得还是需要广大业内工作者创新我们思维方式，不断积累实践经验，探讨科学方法对历史文化街区的保护，传承，利用都能够有更新的思考，全新的实践尝试，让我们把这些东西能够真正实现文化遗产的保护传承，让子孙后代看到城市历史，同时我们看到了应该是一个鲜活历史，让城市骄傲的历史。管理者和设计师们都应该承担的使命。

今天上午的活动结束，非常感谢两位嘉宾的精彩对话。