规划背景

“实施城市更新行动”上升为国家战略为城市高质量发展高水平治理作出了高位指引，内涵丰富的更新实践行动逐步展开。历史街区更新领域，首都功能核心区在恢复性修建、基础设施建设、环境综合整治、打造城市更新地标等点状更新阶段，以及保护性更新、功能性更新、保障性更新等块状更新阶段，都取得了很多掷地有声的实效，迈入聚焦基层、聚焦政策、聚焦实施的新阶段。

新征程伴生新挑战，历史街区整体更新模式创新与实施统筹有待破题；更新空间的产权、规模、用途、配套政策支撑有待完善；更新的建筑空间业态精准投放可持续运营有待创新；国有经营平台短期财务压力大，以财政资金为主转向社会资本参与的激励机制有待探索。

本文以西城区申请式退租走在前列的大栅栏观音寺历史街区腾退空间再利用研究工作为基础，探讨以系统性产业更新带动文化更新、社会治理、资产运营，推动历史街区全域高质量发展。紧扣文化自信的展示窗口、创新融合的产业地标、现代共生的宜居示范的发展使命，基于片区全局性产业发展指引与点状化腾退空间业态植入两个层面，构建产业发展与文化添彩、民生提质、资产增值的协同关系，力求将既有项目的亮丽盆景串珠成链，形成街区高质量发展的连片风景。

     一、“产业思维”谋划历史街区再发展

（1）既往成效与新老问题

大栅栏观音寺片区属于北京市重点打造的13片文化精华区，是大国首都之窗、古都文化之门、老城更新之眼，也是北京老城更新发展的缩影。十年来，街区更新工作从市政基础设施改造、文物保护修缮、街巷环境整治、建筑风貌保护、经营业态提升、共生院落试点等多个层面协同并进，并通过探索党建引领、社区共建、智慧治理模式，建立了多元治理常态化机制。

（大栅栏观音寺片区区位价值）

十年探索的成绩有目共睹，但在申请式退租新阶段，新老问题交织。

一方面沉疴积弊亟待化解：①生活品质待改善，高密度、老龄化、低收入、弱势群体聚集的城市蜗居现状有待进一步提升；②人居环境待优化，院内人居环境未能得到全局性改善；③文化名片待彰显，街区极具特色的“老字号文化、梨园文化、出版文化、会馆文化、市井文化”现状文化功能式微，流量价值转化不足，文化标签大于衍生体验，大栅栏老字号企业自身造血能力依旧不足，面向市场的产品创新力不足。

另一方面腾退空间再利用面临新问题：①零散空间难利用，部分已腾退资产，尤其是非整院零散空间占比超8成，因难以利用长期闲置；②运营模式缺指引，申请式退租50年经营授权亟需证照办理，而以租赁为主的运营模式缺乏全局性利用方向指导，咖啡等个别业态重复率高，未能满足居民与客群的新需求；③更新资金难平衡，社会融资产生的高额资金成本和超高占比的零散资产，使项目运营主体难以实现资金良性循环，面临较大财务风险；④系统发展待谋划，前序的相关研究主要侧重风貌管控与空间更新，缺乏对全域性、发展性、系统化产业指引。

（2）以产业思维应对更新挑战

（大栅栏地区城市更新步入4.0阶段）

通过系统性梳理，当前历史街区更新工作面临的社区治理创新、文化价值激活、街区活力激发、腾退空间的经济效益提升等问题的背后，实质是文化社区、文化保护区、文旅微度假街区、文化产业区四重叠加属性的融合升级。

因此，项目组探索以产业思维运营历史街区，通过政策研究、市场研究、客群研究、空间评价①构建产业体系，推动产业集聚成势，促进产业系统迭代升级，产业建圈强链，推动各功能分区的协同发展；②优化配置核心资源，推动片区“文商旅科居”共生，引导腾退空间合规、合理、有序、高质量利用；③创新运营模式，建立各方利益联结机制，进一步激发历史街区发展的活力、动力、内生力。聚焦聚力，化更新工作的万千困难为中国式现代化首善街区的“万千气象”。

    二、“产业小院”焕活共生街区新生机

对历史街区产业体系的指引，主要包含街区层面整体的特色产业引领与已腾退空间层面业态落位指引两个层次。

街区层面的特色产业体系研究从政策端、民生端、文化端、市场端四个方向进行价值评估，并基于现状业态进行产业建链、补链、强链，推导出产业体系与细分业态。

已腾退空间通过文态、地态、形态、业态的全要素整理，形成更新空间身份证，根据每个院子的评估情况，匹配适合的细分业态。

（大栅栏观音寺片区产业筛选模型）

(1）共生街区 构建“产居融合”产业体系

政策端上，片区作为首都功能核心区重要组成部分，需紧紧围绕“政务环境优良、文化魅力彰显、人居环境一流”的发展目标，深刻把握“都”与“城”、“业”与“人”的关系，融入中轴线大局，构建与“四个中心”功能定位相适应的高质量发展格局，以服务和支撑功能为导向，积极推动西城区构建高质量发展的现代化产业体系，打造特色化现代服务业集群。

民生端上，通过市场调研、胡同走访、问卷调查、大数据分析、主理人访谈等技术方法，对原住民、新居民、商业经营者、产业精英、文化探访客、国内外游客等六类客群的活动时段、群体偏好、核心诉求、消费特征进行调查分析，梳理形成服务方向和服务策略。对标《核心区控规》与“7号文”要求，首先补齐民生短板，并根据调研掌握的人群需求，在共生院落与公共空间，提供更高层次的品质生活服务业态。

文化端上，根据大栅栏地区的文化资源影响力、历史文化价值力和市场转化力，构建文化资源吸引力能级结构体系，建议重点发展非遗文化旅游、文化艺术创作、老字号商业服务等产业方向。

（大栅栏观音寺片区文化内涵提炼）

                 （大栅栏观音寺片区文化端产业梳理）

市场端上，一方面，基于历史街区的资产盘活增值、产业焕活创新、历史文化复兴三大任务，选取国内国际可比案例，从街区特质、产业特色、业态配备、运营模式等方面进行分析借鉴；另一方面，选取北京老城内重点推动的七个融合发展型胡同更新片区以及大栅栏地区内的前门天街、杨梅竹斜街、北京坊等成熟更新街区，从文化特质、业态特色、消费水平和物业价格等四个方面进行对比研究，研判胡同客群的相关偏好，寻找差异化发展路径。

产业体系的构建兼顾公共属性与经营属性，策划提出了以数字创意服务业和体验文旅服务业为核心的胡同新经济产业，以品质生活服务业为支撑的“1+1”产居融合特色现代服务业体系，致力于打造新经济产业小院样板区。

（大栅栏观音寺片区功能定位）

（2）腾退空间 形成“产业小院”业态指引

由于腾退的院落差异较大，方案提出片区按照整体规划、亮点先行、品牌打造、全面绽放的成长路径分期呈现。细化空间利用颗粒度，指引到院落、绩效到平米。

通过对每一处腾退院落的评估与更新身份证构建，将评价结果落到点位空间上，对重点优质资产空间进行组团化整合，腾退空间联动历史建筑、现状主题商铺、公共空间与服务设施，形成重点连片发展。

（大栅栏观音寺片区产业空间结构）

针对已腾退空间布局，进行刚性业态和柔性业态指引，刚性业态把控重要节点的调性，柔性业态考虑招商可行性和产业进入退出机制的弹性。

（大栅栏观音寺片区刚性柔性业态细分）

构建胡同新经济小院和品质新民生小院两类小院产品体系。其中胡同新经济小院主要以产业小院、会晤小院和非遗小院为核心特色，品质新民生小院主要以人才小院和共享小院为核心特色。

（大栅栏观音寺片区产业小院实施策略）

为保障片区新老居民生活舒适度，在产业布局与导入时，注重动静分区。基于现状居民已接受的动静热力大数据，结合现状闹区布局活力商业、文化活动等业态，现状静区植入办公、人才公寓等业态，形成“产业不落幕、生活不扰民”的动静分区。

分析毗邻腾退院落内在关联，通过“切割”、“扩展”、“合并”等平移并院的方式，形成化零为整的内盒院产业运营单元，在沿街内盒院植入活力商业，在背街形成内胡同植入办公居住功能，在共生院落实现结构内调整，形成微胡同、活力街、产业院。

     三、“共生共富”探索产业运营新模式

（1）四类运营模式

针对不同产业板块，形成自持运营、合作共营、租赁运营、社区共建四类运营模式，通过“孵化品牌、联动企业、租赁收益、反哺街区”形成大运营模式。依托独具魅力的文化资源基底，从产业小院、研学教育、文创精品、人才公寓等多方面打造自营品牌矩阵，提升运营收益。

                      （大栅栏观音寺片区运营模式架构建议）

（2）三级共生策略

建立共生建筑、共生院落、共生街区三个层级的共生体系，将片区零散而有限的空间组织起来，通过共生共享思路打造共生居住空间、共享公共设施、共享创意业态，实现新产业、新居民、新文化与老院落、原住民的和谐共融。

                     （大栅栏观音寺片区共生共享服务体系）

（3）利益联结机制

运营平台公司在政府部门的支持下，联合原住居民、产业创客，构建主客共享、多方受益的共建共治共享共富机制，形成造血机能与利益链接，带动片区活力共生。

                    （大栅栏观音寺片区共治共富机制）

（4）街区智慧运营系统

以现状街区智慧平台为基础，针对平台公司、居民、游客、商家等用户端进行街区智慧运营系统升级，新增智慧规划、智慧社区治理、智慧产业监管、智慧文化活动四个运营子系统。其中智慧产业监管系统可动态监测街区获客、流量、坪效、实时交易情况。

（5）收益结构优化与多元化资金筹措

收益结构优化通过强化自持资产的产业运营，优化收益结构，推动收益以租金为主的线性增长转变为租金收益、运营收益、税收分成、资产增值组合发力的蛙跳式增长，实现收益结构发生根本性变化，再以经济效益反哺民生服务和在地文化建设。

融资方面通过项目包装申请投资补助及贴息贷款、城市更新专项债、优先申报公募基金、引进城市更新合伙人等方式，形成多元化融资渠道，缓解资金压力。

            结语

（产业引领的“1+4”多元更新模式图）

产业更新在可持续城市更新中的重要性不断提升，产业一端连着民生福祉，一端连着经济发展，产业更新的核心是围绕人群需求，回应新时代新阶段人民对美好生活的更高追求和经济发展对业态提升、运营增效的更强需求，以产业内容升级撬动资产增值与民生改善，并通过长期运营、持续治理，推动历史街区走向高质量再发展。

                             （工作剪影)

项目委托方：北京大栅栏投资有限责任公司

项目顾问  ：赵  静 西城区国资委副主任

主管院长  : 袁  牧 清华同衡规划院副院长、总规划师

项目总负责人:  彭剑波所长、 正高级规划师

项目执行负责人：刘安琪 注册城乡规划师

主要参与人：周炜洁 注册城乡规划师

朱彦怡 中级规划师 崔雪娜 中级经济师

所介绍：

城市发展策划研究所是清华同衡规划设计研究院的核心业务所，以“价值策划”为经营方针，擅长策规融合，重点聚焦城市战略、新城新区、城市更新、园区创新、乡村振兴等业务，团队致力于发展成为“全球视野、中国深度、清华同衡特色”的“城市发展顾问、产城运营专家”。已获得国际奖2项，国家级奖项3项，省级优秀规划设计奖10余项。在城市更新领域，主导了北京市石景山西部区域全域型城市更新策划规划工作，获得了2023北京市城市更新最佳实践优秀项目，并参与了北京、成都、重庆、南京、济南、岳阳等地的城市更新策划规划研究工作。

相关链接：

清华同衡播报https://mp.weixin.qq.com/s/82YOHnwaL7f6nl5SrOjLkg

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