一、项目背景

三亚是中国唯一的热带海滨城市。2010年，海南建设国际旅游岛上升为国家战略，2012年中国人均GDP突破5000美元大关，休闲度假产业的爆发性增长期已经来临。因应这一历史机遇期，三亚着力打造国际热带海滨度假名城，但与此同时，三亚中心城区拥一二线海景的土地也开发殆尽。三亚的地产市场从卖气候、卖资源开始谋求转型。三亚地产需要新腹地，更需要新概念！

二、战略思路

战略判断：山水龙城作为腹地大盘，必须把握三亚地产市场升级换代，由卖气候、卖资源向卖品质、卖生活方式转变的关键期，必须抓住海南国际旅游岛战略以及三亚打造国际热带海滨度假名城的契机，必须把握腹地延展开发的机遇。应当着重塑造自身特色、营造品质空间；快速回笼资金、滚动开发；实施智慧成长，精细运营。

突破思路：应以打造“三亚市区首席复合型养生度假社区”为目标，将山、水、泉三大养生资源的利用，主题度假休闲街区的塑造，老年会所、SPA会所、运动会所、山地雨林公园等配套设施的建设，与项目的住宅开发相结合，形成“度假+休闲+养生+住宅”的复合地产开发理念，并且通过对养生文化、亲情文化、泛酒店服务体系等软环境的营造，提升住宅产品的附加值，形成社区独特的竞争力，进而赢得市场。

三、定位策划

(一)、总体定位：三亚市区“首席复合型养生度假社区”

三亚市区唯一拥有山、水、泉三位一体复合养生资源，具有完善度假生活配套的大规模城市型度假社区；满足度假养生需求、高品质、高性价比的产品；三亚市大众化养生度假生活方式的开创者和样板社区。

项目核心价值：度假环境、养生体系和服务理念，具体体现在外部环境、社区配套、规划设计、建筑空间和社区营造等五个方面。

(二)、市场定位

（1）核心客群：黑龙江省离退休干部，东北与其他北方地区中老年客群，突出养老度假需求；

（2）延伸客群：为北方地区的中青年度假，养生康疗客群；

（3）机会客群：包括看重大盘社区品质和升值效应的投资性客群，以定居为目的，重视性价比的“新三亚人”，以及东北亚的国际性旅居客群等。

(三)、产品定位

产品形态定位为养生度假居所，注重户型创新，重视养生以及适老化户型设计，精致细节营造、视野开阔、物业服务周到且适度领先。

据本项目的特色及相关要求，主要产品类型包括三类：

（1）住宅类：包括类别墅、花园洋房、小高层、高层和酒店式服务公寓等

（2）商业类：包括外向型商业和社区内部商业等。

（3）公建类：包括老年会所、运动会所、儿童乐园等。

四、规划设计

(一)、组团布局

充分考虑分期开发的灵活性，按照组团式规划设计，以50000 平米600 户为一个基本组团，以3-4 个组团进行组合形成居住小区，最终构成完整的大型社区。每个居住小区有可辨识性以及便捷的配套服务。组团及居住小区要考虑区分不同客群层次，根据基地的环境位置条件合理布置不同标准的住宅。

(二)、自然地形

利用场地高差，结合社区道路的布局、架空层的设置和建筑出入口的安排，创造出丰富的步行空间及人车分流的环境，并利用良好的技术手段妥善解决场地内涝和外涝的隐患。对于用地范围内不可建设的山体，尽可能创造环境价值，增加社区的景观层次及契合社区主题的生活体验。

(三)、配套服务设施

总体考虑养生度假地产的特性，合理布局对外商业服务设施及对内社区服务设施，同时满足分期开发的要求以及组团服务的需求。

高端养生配套：在物业管理设施的规划中要考虑养生社区的特性，首先满足社区居住人群的特定需求，同时要向人们展示高尚的居住环境，休闲的氛围以及安全的社区管理。

人性化配套：通过配套服务设施的功能营造社区的归属感，例如打造亲情文化、俱乐部文化或者酒店服务等。部分社区配套项目可结合架空层考虑。景观、公共部分考虑无障碍设计。

(四)、景观设计

景观设计主题：休闲浪漫的泰式园林风格

充分发掘本地块内温泉、植被、山体景观及水库、公园等外部景观资源，合理规划建筑布局，并应结合地形高差变化，形成有层次的、空间变化的、休闲实用的小区景观环境。规划及单体设计应充分考虑周围景观、视野的利用。在为使用者创造一个自然舒适的居住小区同时考虑景观与建筑的融合渗透，在总体规划及建筑单体设计中引入立体绿化。

五、运营策略

本案计划分四期开发，整个开发周期为 5-8 年。

首期建设 30 万平米，主要以黑龙江老干部为销售对象，同期建设相关的配套公建及老干部疗养康复中心及老年大学，面积约10000-12000 平方米。

启动区建设要呈现未来生活方式的基本形态，集“主题会所+温泉养生+湖滨休闲+山地休闲”四大特色于一体，在特色和规模达到震撼市场的效果。